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限购令后11月份或年末是好的购房时机

发布时间:2019-10-09 15:56:43

“限购令”后11月份或年末是好的购房时机

【导读】限购令的出台,对于自住需求的购房者来说,是一个购房的好时机。限购令的配给制说明市场供应量比较少,而另一方面对于首次购房者,90平方米以下的公积金贷款仍有优惠。对于开发商来说,也面临一个降价压力。可能在11月份或年末的时候,这是一个好的购房时机。

半年内,政府两度出手调控房地产市场,房产税也逐渐被提上议程。在新一轮调控下,房价下行空间有多大

?对于刚性需求购房者,究竟何时该出手?第一财经《财商》近日专访了中原集团研究中心研究董事程澐女士。

《财商》:4月份国务院房地产调控政策出台以来,一线城市房价不降反涨,你如何看待这一现象?

程澐:一线城市房价的上涨是一个正常现象,因为价格最终是由供求关系决定的。从供应方面讲,一线城市房地产供应量是慢慢释放的,但需求总体比较旺盛。除了自住的刚性需求外,投资性需求一直是一线城市的主导因素,而且前期政策因素已消化差不多了。

4月份政策出台后,市场静了一段时间。供应量也没有释放,整个市场处于一个观望状态。供应量是从6月份开始陆续释放的,那么需求是以自住性需求和改善性住房需求先释放、先主导,接下来最近两个月投资性需求跟进比较明显。

房价短期内有所调整,但是因为房地产项目在城市中分布比较分散、不均匀。区域性的供求关系由于信息并不是特别通畅,还是形成供不应求的状况,也就推动了价格还是上涨。

《财商》:目前多家城市均出台了限购令政策,你觉得限购令短期内对市场有何影响?

程澐:限购令其实是一个行政手段,某种意义上是计划经济的配给制度。只有在供不应求的情况下,才会有配给制度。限购令实际上是对需求量的控制,短期内不论是自住需求还是投资需求都会受到一定压抑。但是限购令不可能是一个长期的政策,只能解决短期的供不应求。

北京实际上4月份就已经出台了限购令,但市场并没有太大反应。因为每户还可以新购一套,对存量房并没有限制,所以对市场作用并不是特别大。

但目前在限购令的基础上还配置了限贷令,这对市场的影响更大。限购是从总量控制,再加上对购买能力、支付能力的限制,这才真正做到了对市场需求的控制。

但限购令和限贷令不会对房价产生直接影响,只能是一种综合影响。房地产开发商在去年6月份以后陆续增大了开发量,这些开发量到了今年第四季度必须要释放出来。在供应高峰来临之际,需求却受到了限制,那么对房地产开发商面临很大调价压力。而且开发商目前面临的融资环境也不是特别好,最聪明的办法就是调整价格。

所以说,未来房价下调的空间是有的,只是看开发商愿不愿意去调整价格,而且这需要分城市、地区具体来看。

《财商》:二线城市房价下行空间或压力并不是特别大,你怎么看?

程澐:二线城市目前仍是以自住性需求主导,而且目前仍处于一个刚刚上升的阶段,基数还比较低,所以涨幅空间还是很大的。而且二线城市也将重复一线城市的发展规律。房价是在上升的通道上,这个格局很难改变。而且二线城市目前经济发展速度很快、民间财富积累也很快,大家都认识到这个规律。尽快地去持有房地产资产对个人资产、整体财务规划都是一个比较聪明的办法。

《财商》:你如何看投资性需求慢慢流向二线城市的现象?

程澐:这种现象在前两年已经出现,但近期遇到一些障碍。一个就是目前的限外令,没有本地户口或者当地缴税未满一定年限是不能在当地购买的,这是比较大的限制;另一方面,二线市场二手房市场还没有真正建立,所以去二线城市投资即使不受贷款限制,还是需要长期持有,短期不能套现。这两个因素都会限制异地房地产投资机会。

《财商》:未来如果真的出台房产税,你觉得对楼市会产生什么影响?

程澐:从开始讲房地产税到今天已经好几年,之前大多是一种震慑作用。今年对房地产税报道越来越清楚,从目前披露的一些方案细节来看,我个人认为对市场的影响很有限。因为征税面很广,所以税基、税点都不可能定得太苛刻,最新我们看到税基和税点大约是0.3%,这个相比房价10%~20%的涨幅,0.3%只能是毛毛雨。而且目前的契税都在1.5%~3%,连契税都不到。市场需求依然旺盛的话,税收成本在二手市场完全可以转嫁到交易过程中。

现在的问题是并没有把方案真正提出来,我觉得不出可能比出的调控效果更好一些。至少有很多未知因素,不知道究竟严厉到什么程度,对市场还是有一些心理震慑作用。现在还是犹抱琵琶半遮面,一旦庐山真面目露出来了,可能也就那样,反而降低了对市场心理的调控作用。

《财商》:对于自住需求购房者,你有什么建议?

程澐:我觉得对于自住需求的购房者来说,这是一个购房的好时机。因为像我前面说的限购令的配给制说明市场供应量比较少,而另一方面对于首次购房者,90平方米以下的公积金贷款仍有优惠。对于开发商来说,也面临一个降价压力。我觉得可能在11月份或年末的时候,这是一个好的购房时机。

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