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楼市调控长效机制呼之欲出 或将减少行政干预

发布时间:2020-01-16 23:16:21

细心的业内人士在接受媒体采访时说,他发现新华社的报道中,没有提及房价。在今年的博鳌房地产论坛上,住建部专家也曾表示,房地产调控的长效机制将在十八届三中全会中出台。

的讲话,无疑为未来楼市调控的长效机制奠定方向。有专家认为,未来房地产市场将减少行政机制,在保证供需的前提下,归管的,就会完全有个托底;归市场的,就会完全交给市场调节。

现行房地产体制面临改革/

1998年下半年,我国推进住房分配货币化改革,促进了房地产市场的发展,同时也带来了房价上涨过快等问题。200 年~201 年十年间,我国先后多次对房地产市场进行调控。虽然取得了一定成效,但效果并不理想。

从历次出台的调控政策来看,在调控着力点方面,既有增加供给,也有抑制需求,注重促进供需平衡。在调控手段方面,既有行政干预(如限价、限购、大幅度增加保障性住房建设),也有经济手段(如首付比例、利率等差别化政策,营业税、土地增值税、个人所得税、契税等税收政策)。同时,还加强市场管理(如商品房明码标价、预售资金监管、住房信息系统建设等)。可以说,调控范围比较广、手段相当齐全。然而,为何调控效果不尽如人意?

房地产业内人士严跃进告诉《每日经济新闻》记者,可能因为采取的有些措施针对性不强。

对于房地产调控长效机制,全国房地产商会联盟执行主席、住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌在接受《每日经济新闻》采访时表示,长效机制涉及两个层面,一是市场问题,要求平稳和健康;二是关于住房的问题,要求“人有所居”,这两个层面互相关联,又是不同的角度。

顾云昌进一步指出,未来的房地产调控长效机制会进一步改革,不同者、不同的收入家庭,有不同的供应政策和供应体系。此外,困扰房地产发展的体制问题,比如土地政策、财税政策、金融政策等也需长效机制来解决,特别是大家关注的土地问题,这对房价起了关键性的作用。目前来说,房地产的税务制度比较乱,涉及房地产的开发、流通和保有三个环节。其中保有环节还没有税收,而流通环节税负过高,导致了市场的不活跃;开发环节税多、乱,导致了税负过重。过去的税务体制是适合计划经济环境下的,是以公有住房为主体的住房制度,现在是以私有住房为主体,税费要改过来。金融方面,融资渠道比较单一、狭窄。房地产金融体系改革,有助于整个房地产的健康平稳发展,长效机制无非是住房方面和房地产市场方面。

中国房地产研究院执行院长陈晟也认为,房地产长效调控机制,更多的是采用市场化调控手段,运用信贷政策、税收政策和土地供应政策等三个措施的手段去调控。

限购令暂不会退出/

亚豪机构市场研究总监郭毅对《每日经济新闻》记者表示, 的讲话说明,未来中央会加强住房保障,商品房部分逐步转向市场自行调节,减少行政手段干预。

陈晟预测,未来更多会依靠长效的市场机制,减少行政机制,在不影响供需的情况下,归管的,就会完全有个托底,归市场的,就会完全归市场。针对商品房的,会有一个正常的市场调节的环境和机制。

但是,限价、限贷措施并不会因此马上退出。多位专家表示,由于涉及多方利益,房地产调控长效机制建立是一个渐进的过程。相应地,以“限购令”为代表的行政手段退出,也应是渐进的过程。

顾云昌认为,长效机制建立起来之后,限价限购就会取消,但是长效机制还没建立,所以限价限购的取消还要一个过程。不同的城市,情况不一样,288个大城市,只有50个限购,最晚取消的应该是北京、上海这样的大城市。所以,一是长效机制将逐步建立,购房限制规则会退出,二是根据不同市场的发展情况来逐步取消。此外,税肯定要实施,但现在主要还是试点阶段,上海、重庆虽然有一定的效果,但不是很理想,而房产税的方案力度很大,大众或接受不了,这样就有一个缓慢的过程,逐步增加试点。试点成功了,再全面展开。

首都经贸大学房地产研究中心主任赵秀池也表示,限购政策会根据不同的城市采取差异化政策,对于人口吸引力不大的城市,供求相对平衡或供过于求的城市,不需要采取限购政策。

陈晟也认为,等市场达到了相对平稳的状态,限购这种非市场化的手段会逐步退出的,前提是要有供需基本平衡的状态。

赵秀池也同意这个观点。她认为,对于一线城市、热点城市限购令应该还会继续,因为目前房价上涨的原因还是供不应求所致,所以通过限购手段,限制投资性和投机性需求非常有必要。不过,其中一部分城市可能会退出。

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